Маркетинг объекта. Образец

Обратите внимание - здесь представлен ОБРАЗЕЦ маркетингового исследования, некоторые названия и данные вымышлены и могут не соответствовать действительности

Маркетинговое исследование

объекта недвижимости, расположенного по адресу :
г. Москва. ул.Рокоссовского, д.22

Двухкомнатная квартира площадью 32,6 кв.м. в кирпичном доме 1972 года постройки

Основные преимущества квартиры

Увеличенная площадь

Двухкомнатная квартира площадью более 50 кв.м. - жильё для комфорта, выгодно отличающееся от типовых планировок близлежащей застройки, где классический вариант -44 кв.м.

01
Планировка

Расположение комнат на две стороны дома, изолированные комнаты, два санузла, большая кухня повышают функциональность территории в соответствии м ожиданиями значимой части целевой аудитории.

02
Лоджия

Большая выносная остекленная лоджия площадью более ? кв. м, которая может быть использована как дополнительное помещение

03
Расположение

Начало улицы Омской - минутное расстояние до центра города, крупных торговых точек. Насыщенная инфраструктура

04
Свободная продажа

Один взрослый собственник, отсутствие перепланировок, обременений, задолженностей, подбора объекта взамен - лёгкая и простая сделка для покупателя

05

Основные сложности, которые нужно учитывать при формировании стоимости

Дополнительная площадь

Данная планировка претендует на уровень "комфорт" и требует дополнительных затрат. Её покупка и содержание не экономичны

01
Панельный дом

Характеристики теплообмена, экологичности, шумоизоляции уступают кирпичным и монолитно-кирпичным домам

02
Состояние

Необходимость косметического ремонта и дополнительных вложений вызвана не только обновлением актуальности дизайна, но состоянием стеновых покрытий, ванной и туалетной комнат

03
Узкая целевая аудитория

Двухкомнатные квартиры - наименее востребованный сегмент рынка

04
Стагнация рынка

Вызванная высокими ипотечными ставками и финансовым оттоком в новостройки, особенно если предполагаются вложения в ремонт

05

Оценка объекта основными агрегаторами рынка недвижимости

Сайт ЦИАН аккумулирует большой объём данных по объектам недвижимости, включая действующих конкурентов и уже проданные квартиры.
Оценка объекта - 3 600 000 р.
Верхний предел стоимости - 4 000 000 р.

кроме того, сайт показывает динамику снижения стоимости. Значительные параметры падения цены указывают на сокращение перспективы продажи без активной работы с конкурентными позициями объекта

Сайт домклик от сбер собирает данные максимально глубоко и точно , имея банковский доступ к данным о сделках и другим финансовым параметрам
Оценка объекта - 4 000 000 р.
Верхний предел стоимости - 4 600 000 р.

кроме того, сайт показывает данные по реальной сделке при покупке схожего объекта 2 месяца назад, где общая стоимость очень близка к уровню рекомендуемого

Анализ конкурентного рынка

Данные сайта ЦИАН на 13.08.2025

Диапазон исследования

Локация

Квартиры в продаже, расположенные на расстоянии не более 1 км от ст.м. Преображенская площадь

Площадь

2х комнатные квартиры площадью от 45 до 60 кв.м..

Год постройки

До 2000 г.

Тип построек

Кирпичные, панельные, блочные дома от 5 до 12 этажей

Стоимость

От 13 210 000 руб. до 20 500 000 руб. за объект

АНАЛОГИ

Рассмотрим опыт продажи максимально похожих квартир, выставленных на продажу к моменту выхода Вашего объявления
Самые яркие примеры

Рокоссовского,22

Площадь : 32,1 кв.м.
Цена : 4,25 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 500 000
Срок экспозиции : 6 месяцев
Начальная стоимость : 4,3 млн
Перепланировка: да
Интерьер : неактуальный
Вид из окна : во двор
Балкон : неостеклён
Этаж : 2 из 9
Предложение неактуально для рынка

Смотреть объявление

Иртышская набережная,12

Площадь : 33,2 кв.м.
Цена : 4,21 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 600 000
Срок экспозиции : 1 год и 1 месяц
(см. архивы продаж)
Начальная стоимость : 4,6 млн
Перепланировка: нет
Интерьер : неактуальный
Вид из окна : во двор
Балкон : не остеклён
Этаж : 5 из 9
Предложение неактуально для рынка
Несмотря на внесённый задаток. Год в продаже - слишком длинный срок для успеха.

Смотреть объявление

КОНКУРЕНТЫ

Более выгодные варианты, которые способны увести спрос от вашего объекта.
Примеры успешной экспозиции.
Самые яркие примеры

Иртышская набережная,12

Площадь : 32 кв.м.
Цена : 4,57 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 2,5 месяца
Начальная стоимость : 4,77 млн
Перепланировка: да
Интерьер : свежий капитальный ремонт
Вид из окна : на Иртыш
Балкон : остеклен
Этаж : 9 из 9
Предложение неактуально для рынка
Даже при наличии отличного состояния и видовых характеристик цена слишком высока для активного спроса

Смотреть объявление

Иртышская набережная,15б

Площадь : 31,2 кв.м.
Цена : 4,1 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 1 месяц
Начальная стоимость : 4,1 млн
Перепланировка: да
Интерьер : актуальный, капитальный ремонт
Вид из окна : во двор
Балкон : остеклён, панорамный
Этаж : 5 из 5
Предложение актуально для рынка - внесен аванс за короткий срок

Смотреть объявление

Иртышская набережная,27

Площадь : 31,7 кв.м.
Цена : 4,5 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 8 дней
Начальная стоимость : 3,7 млн
Перепланировка: нет
Интерьер : актуальный, капитальный ремонт
Вид из окна : во двор
Балкон : нет
Этаж : 4 из 5
Спрос будет виден в динамике
Существенно лучшее состояние ремонта, требующее большой суммы вложений

Смотреть объявление

Уникальные торговые преимущества объекта

выявленные по результатам аналитического исследования рынка

Самая большая кухня

Площади конкурентов - от 5,5 до 7 кв.м.

Перепланировка

Пространство усовершенствовано для комфортного проживания с повышенной функциональностью помещений

Двойной балкон

Единственный среди конкурентных объектов

Компактная площадь

Меньшая среди представленных конкурентов, а значит более доступная по цене

Современный капитальный ремонт в актуальной цветовой гамме

Лучший уровень среди объектов стоимостью до 18 млн.

Портрет целевой аудитории

Возраст

1 группа : от 40 до 60 лет
2 группа :от 20 до 28 лет
Семейное положение :
- семейная пара
- разведенный
- одинокий человек с ребенком подростком
- одинокий человек с пожилым
Социальное положение :

Активный образ жизни, уровень дохода средний, наёмный сотрудник. Потребность в комфортных условиях без вложений и хлопот.

Рекомендации по рекламной подаче

Ключевые ориентиры :

Нацеленность на молодёжную аудиторию (формат планировки)
требования к комфорту (центр города, достойный уровень жизни по инфраструктуре)
без претензий на статусность (дом старого формата),

Нужно сделать всё возможное, чтобы создать образ современного стиля жизни в данной квартире

Максимальное избавление от предметов мебели и текстиля, подчёркивающих срок давности интерьерных решений
Функциональное зонирование соответственно образу жизни ЦА
Рекламный сюжет, отражающий преимущества расположения квартиры
Концептуальное решение хоумстейджинга с целью выделить объявление в большой конкурентной массе и спровоцировать активность внимания к предложению

Фотостейджинг

Подготовка объекта к рекламной съёмке.
Рекомендации

Обязательные требования к объекту для реализации сценария фотосъёмки

Деперсонализация

Из кадра необходимо удалить все вещи индивидуального пользования, в том числе :

портреты
иконы
предметы одежды
детские принадлежности
принадлежности животных
косметику
украшения
гигиенические принадлежности
предметы быта

Цветовая основа

Для создания ярких акцентов соответственно функциональным зонам пространства и уникальным преимуществам объекта, необходимо создать базовую основу максимально ровного, светлого фона. Из кадра необходимо устранить все цветные, принтованные, активные по форме и цвету предметы обстановки. Кроме тех, которые выбраны для участия в фотосъемке.
Обратите внимание на цветные наклейки на технике! Устраняем с бойлера, стиральной машины, микроволновки, сантехники

Пространство

Важно показать потенциальному покупателю максимальные масштабы каждого помещения. Каждый предмет мебели должен иметь достаточно пространства вокруг себя. Всё, что можно выдвинуть из кадра при наличии загромождения - удаляем! Детский столик, кроватку, стульчик для кормления. Крупная картина, изобилие одежды в гардеробе, вещи с балкона и тд. Крме того, что будет участвовать в съёмке.

Освещение

Обязательно для съемки и дальнейшей демонстрации квартиры необходимо привести в исправное состояние все световые приборы. На период продажи заменяем лампочки на самые яркие, белого света. Все осветительные приборы, включая подсветку кухни, зеркал, бра и тд. должны быть включены на время фотосъёмки

Обязательные кадры для фотосъёмки этого объекта

Нажмите на значок функциональной зоны, чтобы посмотреть референсы

Кухня
- Обеденная зона - стол на двоих
- Зона готовки - столешница кухонного гарнитура
- Чайная станция
Гостиная
- Зона отдыха - диван
- Рабочая зона - письменный стол и кресло
- Выход на балкон
Спальня
- Уютная кровать
- Косметическая зона (комод)
- Выход на балкон
Ванная комната
- Гигиеническое пространство (умывальник, унитаз)
- Ванна для водных процедур
Прихожая
- Входная группа (дверь, вешалка для верхней одежды, коврик)
- Гардеробное пространство с пониманием его вместительности и наполнения
Балкон
- Зона хранения
- Зона отдыха

Лидогенерация

Максимальный охват популярных интернет площадок для поиска недвижимости
Авито
ЦИАН
ДомКлик
ЯндексНедвижимость

Этапы изучения
спроса

2 недели для изучения спроса при эффекте нового объявления. Верхний предел стоимости - 4 600 000 р
1 месяц для получения обратной связи от рынка (звонков, обращений). Цена, приближенная к рыночной - 4200 000 р
1 месяц для успешного завершения проекта. Цена ниже рынка (4 000 000 р) с еженедельным понижением до получения реальных предложений от покупателя

Переход на каждый следующий этап осуществляется в отсутствие результата на предыдущем.
Только диалог с рынком, активность в работе с предложением и поиском спроса может привести к результату - продаже на лучших условиях в оптимальные сроки.
Размещение свыше 3х месяцев в рекламе при максимальном охвате площадок и эффектной подаче объекта говорит о необходимости полной смены стратегии, с бОльшими финансовыми потерями.

Лёгкой и яркой продажи вашего объекта!

Более подробные инструкции по фотостейджингу с предметными комментариями по каждому кадру Вы получите в формате аудиозаписей и пометок на присланных фото

Лёгкой и яркой продажи вашего объекта!

ЗАКАЗАТЬ МАРКЕТИНГОВОЕ ИССЛЕДОВАНИЕ ХОЧУ БОЛЬШЕ