Маркетинговое исследование
объекта недвижимости, расположенного по адресу :
г. Омск. ул.Иртышская набережная, д.12
Однокомнатная квартира площадью 32,6 кв.м. в кирпичном доме 1972 года постройки
г. Омск. ул.Иртышская набережная, д.12
Однокомнатная квартира площадью 32,6 кв.м. в кирпичном доме 1972 года постройки
Основные преимущества квартиры
- Расположение на Иртышской НабережнойИзлюбленное место прогулок горожан.
Удобная транспортная развязка, пешком до исторического центра, рядом учебные заведения.01 - Расположение в одном доме с супермаркетом
"Океан"Возможность удобно и выгодно покупать качественные продукты и готовые блюда. Наличие кофейни и ресторана, бильярдного клуба прямо в доме.02 - Окна во дворОтсутствие шума от активной городской магистрали, расположенной прямо у дома03
- ПерепланировкаСвободная площадь квартиры с зонированием, увеличенная ванная комната - формат, близкий к современным требованиям целевой аудитории04
Основные сложности, которые нужно учитывать при формировании стоимости
- Год постройки домаИнвестиционная привлекательность объектов недвижимости со сроком эксплуатации более 30 лет значительно снижается в связи с естественным износом коммуникаций, в том числе центральных и районных01
- Внутридомовое состояниеСлабая работа коммуникационных служб. В подъезде устойчивый запах канализации и мусоропровода, не работают технические службы - беспорядок на первом этаже в постоянном режиме, что сразу выдаёт ряд сложностей в процессе владения объектом недвижимости.
Отсутствие грузового лифта при расположении квартиры на 8 этаже - дополнительные хлопоты при любой перестановке, ремонте02 - ИнтерьерПри учёте хорошего базового состояния квартиры - ровных стен и потолка, обновленного пола, квартира имеет основательные конструктивные элементы устаревшего дизайна, которые требуют существенных вложений - отделка ванной комнаты, колонны зонирования, отсутствие остекления балкона, устаревшего кухонного гарнитура с существенными следами эксплуатации, решетки на окнах03
- Высокий уровень конкуренцииЗатоваренность рынка, вызванная отсутствием основного спроса на рынке недвижимости в течение нескольких месяцев диктует свои условия
Изобилие предложений даёт возможность покупателю выбирать лучшее по стоимости предложение и получать дополнительный дисконт от заявленной цены .
Крайне сложная задача - выделиться среди равных, а при ошибочно выбранном ценовом сегменте шансы получить результат стремятся к нулю04 - Неактуальность ценовых позицийДолгий срок экспозиции многих объектов и серьёзные изменения рынка в течение последнего года оставляют в объявлениях непроданные квартиры по завышенной стоимости.
Отсутствие единых, объективных способов оценки создаёт иллюзорную картину рынка на открытых интернет площадках, которая имеет серъёзные отличия с фактической ситуацией по суммам реальных сделок05
Оценка объекта основными агрегаторами рынка недвижимости
Сайт ЦИАН аккумулирует большой объём данных по объектам недвижимости, включая действующих конкурентов и уже проданные квартиры.
Оценка объекта - 3 600 000 р.
Верхний предел стоимости - 4 000 000 р.
кроме того, сайт показывает динамику снижения стоимости. Значительные параметры падения цены указывают на сокращение перспективы продажи без активной работы с конкурентными позициями объекта
Оценка объекта - 3 600 000 р.
Верхний предел стоимости - 4 000 000 р.
кроме того, сайт показывает динамику снижения стоимости. Значительные параметры падения цены указывают на сокращение перспективы продажи без активной работы с конкурентными позициями объекта
Сайт домклик от сбер собирает данные максимально глубоко и точно , имея банковский доступ к данным о сделках и другим финансовым параметрам
Оценка объекта - 4 000 000 р.
Верхний предел стоимости - 4 600 000 р.
кроме того, сайт показывает данные по реальной сделке при покупке схожего объекта 2 месяца назад, где общая стоимость очень близка к уровню рекомендуемого
Оценка объекта - 4 000 000 р.
Верхний предел стоимости - 4 600 000 р.
кроме того, сайт показывает данные по реальной сделке при покупке схожего объекта 2 месяца назад, где общая стоимость очень близка к уровню рекомендуемого
Анализ конкурентного рынка
Данные сайта ЦИАН на 13.08.2025
Диапазон исследования
Локация
Иртышская Набережная, просп. К,Маркса от Ленинградского моста до Цирка
Площадь
1 комн квартиры и студии до 35 кв.м..
Стоимость
От 3 200 000 до 5 000 000
АНАЛОГИ
Рассмотрим опыт продажи максимально похожих квартир, выставленных на продажу к моменту выхода Вашего объявления
Самые яркие примеры
Самые яркие примеры
Площадь : 32,1 кв.м.
Цена : 4,25 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 500 000
Срок экспозиции : 6 месяцев
Начальная стоимость : 4,3 млн
Перепланировка: да
Интерьер : неактуальный
Вид из окна : во двор
Балкон : неостеклён
Этаж : 2 из 9
Предложение неактуально для рынка
Цена : 4,25 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 500 000
Срок экспозиции : 6 месяцев
Начальная стоимость : 4,3 млн
Перепланировка: да
Интерьер : неактуальный
Вид из окна : во двор
Балкон : неостеклён
Этаж : 2 из 9
Предложение неактуально для рынка
Площадь : 33,2 кв.м.
Цена : 4,21 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 600 000
Срок экспозиции : 1 год и 1 месяц
(см. архивы продаж)
Начальная стоимость : 4,6 млн
Перепланировка: нет
Интерьер : неактуальный
Вид из окна : во двор
Балкон : не остеклён
Этаж : 5 из 9
Предложение неактуально для рынка
Несмотря на внесённый задаток. Год в продаже - слишком длинный срок для успеха.
Цена : 4,21 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 600 000
Срок экспозиции : 1 год и 1 месяц
(см. архивы продаж)
Начальная стоимость : 4,6 млн
Перепланировка: нет
Интерьер : неактуальный
Вид из окна : во двор
Балкон : не остеклён
Этаж : 5 из 9
Предложение неактуально для рынка
Несмотря на внесённый задаток. Год в продаже - слишком длинный срок для успеха.
КОНКУРЕНТЫ
Более выгодные варианты, которые способны увести спрос от вашего объекта.
Примеры успешной экспозиции.
Самые яркие примеры
Примеры успешной экспозиции.
Самые яркие примеры
Площадь : 32 кв.м.
Цена : 4,57 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 2,5 месяца
Начальная стоимость : 4,77 млн
Перепланировка: да
Интерьер : свежий капитальный ремонт
Вид из окна : на Иртыш
Балкон : остеклен
Этаж : 9 из 9
Предложение неактуально для рынка
Даже при наличии отличного состояния и видовых характеристик цена слишком высока для активного спроса
Цена : 4,57 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 2,5 месяца
Начальная стоимость : 4,77 млн
Перепланировка: да
Интерьер : свежий капитальный ремонт
Вид из окна : на Иртыш
Балкон : остеклен
Этаж : 9 из 9
Предложение неактуально для рынка
Даже при наличии отличного состояния и видовых характеристик цена слишком высока для активного спроса
Площадь : 31,2 кв.м.
Цена : 4,1 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 1 месяц
Начальная стоимость : 4,1 млн
Перепланировка: да
Интерьер : актуальный, капитальный ремонт
Вид из окна : во двор
Балкон : остеклён, панорамный
Этаж : 5 из 5
Предложение актуально для рынка - внесен аванс за короткий срок
Цена : 4,1 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 1 месяц
Начальная стоимость : 4,1 млн
Перепланировка: да
Интерьер : актуальный, капитальный ремонт
Вид из окна : во двор
Балкон : остеклён, панорамный
Этаж : 5 из 5
Предложение актуально для рынка - внесен аванс за короткий срок
Площадь : 31,7 кв.м.
Цена : 4,5 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 8 дней
Начальная стоимость : 3,7 млн
Перепланировка: нет
Интерьер : актуальный, капитальный ремонт
Вид из окна : во двор
Балкон : нет
Этаж : 4 из 5
Спрос будет виден в динамике
Существенно лучшее состояние ремонта, требующее большой суммы вложений
Цена : 4,5 млн
Стоимость по ЦИАН : 3 700 000
Срок экспозиции : 8 дней
Начальная стоимость : 3,7 млн
Перепланировка: нет
Интерьер : актуальный, капитальный ремонт
Вид из окна : во двор
Балкон : нет
Этаж : 4 из 5
Спрос будет виден в динамике
Существенно лучшее состояние ремонта, требующее большой суммы вложений
Резюме
Изучение конкурентной среды на рынке показывает, что квартиры в данном расположении завышены в стоимости
от 300 000 до
1 000 000 руб.
При этом на уровне цены 4 - 4,1 есть результаты спроса в виде внесенных авансов.
Эти результаты полностью совпадают с цифрами агрегаторов и примерами реализованных объектов.
Рекомендуемая конкурентноспособная стоимость квартиры - не более 4,2 млн рублей
от 300 000 до
1 000 000 руб.
При этом на уровне цены 4 - 4,1 есть результаты спроса в виде внесенных авансов.
Эти результаты полностью совпадают с цифрами агрегаторов и примерами реализованных объектов.
Рекомендуемая конкурентноспособная стоимость квартиры - не более 4,2 млн рублей
Маркетинговая стратегия
Портрет целевой аудитории
- Возрастот 20 до 27 лет
- Семейное положение :Свободные отношения
- Социальное положение :Студент, начинающий специалист
- Мотивация прибретения :Отдельная квартира для самостоятельной жизни.
Подарок от родителей.
Рекомендации по рекламной подаче
Ключевые ориентиры :
- Нацеленность на молодёжную аудиторию (формат планировки)
- требования к комфорту (центр города, достойный уровень жизни по инфраструктуре)
- без претензий на статусность (дом старого формата),
- Максимальное избавление от предметов мебели и текстиля, подчёркивающих срок давности интерьерных решений
- Функциональное зонирование соответственно образу жизни ЦА
- Рекламный сюжет, отражающий преимущества расположения квартиры
- Концептуальное решение хоумстейджинга с целью выделить объявление в большой конкурентной массе и спровоцировать активность внимания к предложению
Лидогенерация
Максимальный охват популярных интернет площадок для поиска недвижимости
Авито
ЦИАН
ДомКлик
ЯндексНедвижимость
Авито
ЦИАН
ДомКлик
ЯндексНедвижимость
Этапы изучения спроса
- 2 недели для изучения спроса при эффекте нового объявления. Верхний предел стоимости
- 1 месяц для получения обратной связи от рынка (звонков, обращений). Цена, приближенная к рыночной
- 1 месяц для успешного завершения проекта. Цена ниже рынка с еженедельным понижением до получения реальных предложений от покупателя
Только диалог с рынком, активность в работе с предложением и поиском спроса может привести к результату - продаже на лучших условиях в оптимальные сроки.
Размещение свыше 3х месяцев в рекламе при максимальном охвате площадок и эффектной подаче объекта говорит о необходимости полной смены стратегии, с бОльшими финансовыми потерями.
Лёгкой и яркой продажи вашего объекта!
Лёгкой и яркой продажи вашего объекта!
