Ольга Марьенко

Маркетолог недвижимости, руководитель агентства
Маркетинговое исследование
объекта недвижимости, расположенного по адресу :
Омск, ул. Омская,113

2-х комнатная квартира
на 2 этаже 10-этажного панельного дома,
площадью 60,3 кв.м.
Основные преимущества квартиры
  • Увеличенная площадь
    Двухкомнатная квартира площадью более 50 кв.м. - жильё для комфорта, выгодно отличающееся от типовых планировок близлежащей застройки, где классический вариант -44 кв.м.
    01
  • Планировка
    Расположение комнат на две стороны дома, изолированные комнаты, два санузла, большая кухня повышают функциональность территории в соответствии м ожиданиями значимой части целевой аудитории.
    02
  • Лоджия
    Большая выносная остекленная лоджия площадью более ? кв. м, которая может быть использована как дополнительное помещение
    03
  • Расположение
    Начало улицы Омской - минутное расстояние до центра города, крупных торговых точек. Насыщенная инфраструктура
    04
  • Свободная продажа
    Один взрослый собственник, отсутствие перепланировок, обременений, задолженностей, подбора объекта взамен - лёгкая и простая сделка для покупателя
    05
Основные сложности, которые нужно учитывать при формировании стоимости
  • Дополнительная площадь
    Данная планировка претендует на уровень "комфорт" и требует дополнительных затрат. Её покупка и содержание не экономичны
    01
  • Панельный дом
    Характеристики теплообмена, экологичности, шумоизоляции уступают кирпичным и монолитно-кирпичным домам
    02
  • Состояние
    Необходимость косметического ремонта и дополнительных вложений вызвана не только обновлением актуальности дизайна, но состоянием стеновых покрытий, ванной и туалетной комнат
    03
  • Узкая целевая аудитория
    Двухкомнатные квартиры - наименее востребованный сегмент рынка
    04
  • Стагнация рынка
    Вызванная высокими ипотечными ставками и финансовым оттоком в новостройки, особенно если предполагаются вложения в ремонт
    05
Конкурентная среда
Ключевые предложения сегодняшнего рынка, которые с большой вероятностью попадут в поле зрения покупателя наряду с нашим.
Дома аналогичной постройки в той же локации, максимально близкие по площади и планировке
Кол-в комнат : 2
Стоимость : 6,3 млн
Оценка ЦИАН : 6,6 млн
Срок экспозиции : 5 месяцев
Состояние : хуже
Планировка : кухня больше (18,4)
Расположение : на 1 км дальше от центра, остановка - прямо у дома
Кол-в комнат : 2
Стоимость : 6,4 млн
Оценка ЦИАН : 6 млн
Срок экспозиции : 1 неделя
Состояние : чуть хуже
Планировка : площадь меньше, кухня такая же
Расположение : на 1,5 км дальше от центра, ближе к 10-летия
Кол-в комнат : 2
Стоимость : 7 млн
Оценка ЦИАН : 6,9 млн
Срок экспозиции : 3 месяца
Состояние : лучше, "под ключ"
Планировка : аналогичная
Расположение : на 1,7 км дальше от центра, остановка - прямо у дома
Кол-в комнат : 3
Стоимость : 7,9 млн
Оценка ЦИАН : 7,4 млн
Срок экспозиции : 1 месяц
Состояние : хуже, от застройщика с эксплуатацией
Планировка : больше на 10 кв.м., аналогичная планировка, + 1 комната
Расположение : на 2,2 км дальше от центра
Кол-в комнат : 3
Стоимость : 7,9 млн
Оценка ЦИАН : 8 млн
Срок экспозиции : 1,5 месяца
Состояние : схожее
Планировка : аналогичная, + 1 комната, на 15 кв. больше
Расположение : на 1,7 км дальше от центра, остановка - прямо у дома
Кол-в комнат : 3
Стоимость : 8,9 млн
Оценка ЦИАН : 7,8 млн
Срок экспозиции : 2,5 месяца
Состояние : новый актуальный ремонт
Планировка : схожая
Расположение : на 1,7 км дальше от центра, остановка - прямо у дома
Преимущества объекта,
выявленные по результатам аналитического исследования рынка
Уникальное преимущество - расположение
Самое близкое к центру города среди конкурентных предложений
Большая кухня
Возможность организовать гостиную зону и конкурировать с 3х комнатными квартирами
Тип постройки
Крупнопанельный дом 2005 года постройки будет приоритетом среди расположенных рядом панельных "ленинградок"
Этаж
Второй этаж и большие площадки - удобны для целевой аудитории, с дополнительным преимуществом наличие лифта
ПОРТРЕТ ЦЕЛЕВОЙ АУДИТОРИИ
1 сегмент - молодая семья
  • Возраст
    от 20 до 28 лет
  • Семейное положение :
    гражданский или официальный брак ,готовность к расширению семьи
  • Финансовые возможности :
    Крупная сумма первоначального взноса + микроипотека, дополнительные возможности, связанные с участием в покупке старших членов семьи.
    есть возможность позволить себе больше, чем однокомнатную, с владением более долгим
  • Образ жизни :
    Активно строят карьеру, возможно фриланс. Мобильность.
    Предпочитают широкий спектр развлечений. Любят прогулки, возможно с питомцем. Редко готовят дома
  • Ожидания от нового жилья :
    Просторное жильё, где при необходимости разместится дополнительное спальное место, изолированная рабочая зона. Возможность создать свой стиль и дизайн в новом пространстве. Территориальная доступность, быстрый выезд по любому вопросу. Отдельная комфортная насыщенная жизнь с выстраиванием новых отношений в паре.
    Воспринимают готовый образ современного жилья с приоритетами в престижности расположения и притязаниями на категорию "комфорт"
2 сегмент - возрастная пара
  • Возраст
    от 40 до 60 лет
  • Семейное положение :
    Новый брак или несколько лет в браке, взрослые дети
  • Финансовые возможности :
    Средства с продажи собственного жилья большей площади, сбережения
  • Образ жизни :
    Предпочитают доступность инфраструктуры в любых вопросах, любят проводить время дома.
    Любят прогулки и культурные мероприятия. Владеют автомобилем, делают заготовки для себя и семьи.
    Имеют собственные хобби и увлечения, проводят время за просмотром ТВ.
  • Ожидания от нового жилья :
    Тихая размеренная жизнь в благоприятных условиях при возможности каждому проводить время в своём ритме и со своими увлечениями.
    Достаточно места для кулинарных экспериментов и хранения.
    Обустроенный быт. Возможность прогулок и покупок, совместных выходов без лишних физических нагрузок.
    Не готовы к серьёзному ремонту, без обозримых финансовых и физических затрат
3 сегмент - одинокая женщина с подростком
  • Возраст
    от 40 до 50 лет
  • Семейное положение :
    разведена/вдова, открыта к новым отношениям
  • Финансовые возможности :
    сбережения, средства после раздела имущества
  • Образ жизни :
    Любит посещать культурные мероприятия, оперативно решать все вопросы, связанные с бытом. Имеет собственные хобби, увлечения, подруг, которые любят бывать в гостях.
    На её попечении - ребёнок подросток или пожилой человек, с необходимостью прогулок, доступом к поликлинике, учебным заведениям, общественному транспорту
  • Ожидания от нового жилья :
    Возможность иметь личное пространство для каждого члена семьи. Доступность территории для уютных встреч с близкими друзьями. Благополучный и безопасный микрорайон для подростка, качество образования. Транспортная доступность к местам доп.образования, работе. Близость продуктовых магазинов.
    Доступность выхода на культурные мероприятия без ограничений во времени и транспорте
    Невозможность самостоятельно заниматься ремонтными работами
Фотостейджинг
Подготовка объекта к рекламной съёмке. Рекомендации
1
Пространство
Корректировка функциональных зон квартиры при помощи выделения гостевого пространства в кухне - кресло, тв на месте обеденной зоны. Перемещение обеденной зоны с сокращением используемой площади у окна.

Расположение в большой комнате рабочего уголка, кроме дивана.

Имитация спального места в маленькой комнате.

Вопрос с расположением стиральной машины.

Обустройство лоджии как зоны хранения и потенциального летнего кабинета

Обуючивание кухни и маленькой комнаты при помощи однотонной тюли
2
Цвет
Возможность для обновления цвета при помощи перекрашивания на лоджии, стен в комнатах, в т.ч. обоев с утратившим актуальность рисунком
3
Освещение
Необходимо восстановить осветительные приборы и заменить имеющиеся лампы на максимально мощные яркие, с белым светом. По всей территории квартиры.
Я сделаю всё для лёгкой и яркой продажи Вашей квартиры!
Более подробные инструкции по фотостейджингу, организацию процессов подготовки с моей стороны, дату профессиональной съёмки мы обсудим с Вами в личных сообщениях
Я сделаю всё для лёгкой и яркой продажи Вашей квартиры!
Более подробные инструкции по фотостейджингу, организацию процессов подготовки с моей стороны, дату профессиональной съёмки мы обсудим с Вами в личных сообщениях
Made on
Tilda